Управление объектами - бизнес с хорошими перспективами.
Почему управляющие компании относительно неплохо пережили кризис? По каким схемам они действуют и что попадает в зону их ответственности? О тонкостях работы УК в интервью OfficeNEXT рассказывает Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management.
Какова структура рынка управляющих компаний (УК) в России?
Рынок управления поделен между иностранными и российскими компаниям. Из последних выделяются те, которые раньше занимались, например, клинингом, теперь они называют себя УК, хотя на деле продолжают заниматься тем же, и у некоторых из них нет ни одного объекта в управлении с точки зрения понятия данного бизнеса.
Для тех собственников, которые хотят привлечь УК, надо, прежде всего, понять, какие объекты есть на рынке, к какому классу они относятся, затем, кто ими управляет. Некоторые компании совмещают разные функции, например, управления и брокериджа. Sawatzky - изначально канадская компания, деятельность которой складывалась из управления и девелопмента в недвижимости.
Почему в России вы сделали акцент на управлении?
Здесь это перспективно: в России много неосвоенного рынка, УК занимают только 30%. Для сравнения на развитых рынках вообще не стоит вопрос: привлекать или не привлекать УК. Конечно, да. В нашей стране большинство собственников создают свои управляющие структуры - считают, что так выгоднее, но это ошибочная точка зрения. Стоимость услуг УК, как правило, ниже расходов, которые несет собственник, так было на тех объектах, куда мы приходили, чтобы сменить структуру собственника.
Собственники не работают на внешний рынок, а только на свои активы, поэтому и не могут знать, действительно ли передовые технологии применяют. Компании, которые занимаются управлением профессионально, смотрят гораздо шире их. Мы более динамичны и более чувствительны к изменениям на рынке новых технологий, поэтому и качество услуг будет всегда на порядок выше.
В период кризиса рынок УК оказался наиболее стабильным, в том числе ваша компания сохранила и преумножила клиентов. Чем это можно объяснить?
Мы, как профессиональная управляющая компания, вне зависимости от экономической ситуации особое внимание уделяем оптимизации расходов. Ее смысл в оптимальном распределении трудовых ресурсов на объекте, привлечении специализированных компаний для предоставления услуг и поставки товаров на более выгодных условиях, внедрении новых технологий, эффективной рабочей взаимосвязи всех процессов.
В начале 2009 г. наша компания действовала на опережение и предлагала меры даже не по оптимизации, а минимизации расходов клиентов. Например, в тех зданиях, которые только были построены и пустовали, мы определили разумный объем услуг на данный период времени, чтобы сократить расходы на коммунальные услуги, эксплуатацию, охрану, сервис, уборку в отношении свободных площадей, а в некоторых случаях предложили вовсе отложить ряд запланированных мероприятий до лучших времен.
С действующими объектами сложилась иная ситуация: курсовые колебания оказали существенное влияние на бюджет, у нас возникли большие денежные профициты. Мы вернули собственникам деньги, тем самым сохранив их доверие и хорошую репутацию на рынке. Наш принцип - абсолютная прозрачность, именно поэтому мы работаем по системе open book.
В чем смысл этой системы, есть ли другие?
Open book подразумевает открытую документацию о бюджете объекта. УК, как правило, составляет бюджет на год, то есть планирует, сколько будет стоить управление зданием. Бюджет показывает составляющие по каждой статье с описанием состава предоставляемых услуг и методов их исчисления. Дальше УК исполняет такой бюджет, отслеживая каждую статью расходов, и отчитывается перед собственником и арендаторами о потраченных деньгах. По каждому случаю, когда реальные затраты отличаются от запланированных, даются подробные объяснения.
Если произошел перерасход, то необходимо доплатить, а если запланированный бюджет истрачен не полностью, то мы возвращаем неизрасходованные деньги. При этом арендатор имеет право проверить весь документооборот. Это очень удобная и проверенная на Западе технология, при грамотном применении, защиту в равной степени получает и собственник, и арендатор.
Есть другая схема: УК может работать по фиксированной стоимости, при этом, как правило, оговаривается определенный объем услуг. Однако такая схема не позволяет собственнику иметь гибкость в отношении объемов и состава услуг с той целью, чтобы качество обслуживания, эксплуатации и функционирования соответствовало классу здания и рыночным тенденциям.
Какие услуги оказывает Sawatzky?
Наша компания закрывает весь объем работ, связанный с управлением и эксплуатацией здания: взаимодействие с арендаторами, контроль выполнения их обязательств по договорам аренды, ведение административных и финансовых вопросов с ними и собственниками объекта.
В том числе, мы выполняем разработку и ведение бюджетов операционных и коммунальных расходов для арендаторов, предоставляем им отчетности от лица собственника объекта; регулируем вопросы страхования объекта недвижимости и взаимоотношения с муниципальными и федеральными инстанциями, поставщиками коммунальных услуг; осуществляем организацию и контроль работы субподрядных компаний и штатного персонала, комплексное техническое обслуживание, уборку и эксплуатацию; обеспечиваем безопасность. На нас также служба приема посетителей (ресепшн).
Основная часть работ выполняется персоналом Sawatzky Property Management. На каждом объекте есть свой штатный персонал по части управления, по обслуживанию инженерно-технического оборудования, также в оказании услуг задействованы специалисты центрального офиса компании. Подрядчиков мы привлекаем для выполнения узкоспециализированных работ по обслуживанию инженерно-технического оборудования, некоторых работ по текущему ремонту, комплексной уборке, обеспечению безопасности.
В процентном соотношении получается: 60% мы делаем своими силами, 40% - выполняют аутсорсинговые компании. Задачи собственника сводятся к оплате стоимости услуг управляющей компании и ее контролю, оплате прямых затрат, связанных с владением объектом недвижимости (аренда земли, налог на имущество, страхование, экологические и коммунальные платежи). Администрирование таких вопросов также осуществляет управляющая компания.
Что востребовано сегодня?
Сегодня мы изучаем вопрос о стандартизации зданий, находящихся в нашем управлении, на соответствие экологическим требованиям. Экосертификат повышает привлекательность бизнес-центра. Рано или поздно его наличие будет обязательным требованием, если и не на законодательном уровне, то точно на рынке.
На некоторых объектах мы оказываем консультационное участие при заключении договора аренды, разъясняя все вопросы относительно управления и эксплуатации (перечень услуг, каким образом их реализуют, размеры компенсаций и пр).
Есть случаи, когда мы осуществляем поиск арендаторов для клиентов через брокерские компании, разрабатываем концепцию сдачи здания в аренду, основные условия аренды, проводим переговоры с потенциальными арендаторами и доводим договор аренды до подписания.
В чем тогда разница между управляющей и консалтинговой компанией?
Разница с консалтинговыми компаниями (брокеры) есть: задача консультанта найти и привести арендатора, участвовать в процессе совершения сделки на общем уровне, а УК, закрывает более детальные вопросы, касающиеся управления и эксплуатации, положения договоров, состава услуг, структуры и компенсации расходов и т.д.
Сколько стоят сегодня услуги УК?
Усредненную ставку на квадратный метр назвать тяжело, так как все объекты разные (на стоимость влияют технические характеристики здания, его целевое назначение, площадь и т.д.). Например, объекты класса «А», площадь которых составляет 30 тыс. кв. м, будут стоить $50-60 кв. м. в год. Имеется ввиду стоимость услуг УК без учета коммунальных расходов и прямых затрат собственника.
Текст - Мария Веденичева www.officenext.ru